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A nova lei do distrato (LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018), publicada no final de 2018, foi um alívio para alguns setores do mercado, mas traz apreensão para outras. O motivo é que, mais uma vez, criamos uma lei para proteger a incompetência das partes.
Entenda porquê.
As principais mudanças estão em dois âmbitos:
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A definição da multa pelo distrato motivado pelo comprador, que passa a ser de 50% do valor pago, além da perda integral das comissões e outras custas;
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O direito que a construtora/incorporadora passa a ter de atrasar a obra em até 180 dias, sem penalidade.
No primeiro caso, temos que entender que o Brasil tem umas das mais altas taxas de distrato do mundo. Ou seja, muitas pessoas compram imóveis nas plantas e depois desistem, ou não conseguem pagar.
Isso tem a ver com algumas possibilidades:
– Mudança de objetivo
– Perda de renda / trabalho
– Desorganização da vida pessoal (o que leva a não ter dinheiro)
– Falta de renda ou nome sujo para obter financiamento ao final da obra
Em qualquer destes dos pontos, não é problema da incorporadora assumir o ônus. E justamente por este motivo a multa é tão pesada. Temos que entender que a construção de imóveis é lenta e cara, e sua revenda ou transferência a outra pessoa é um processo demorado e caro. Além disso, gera impacto direto nas contas da incorporadora, porque parte da renda que ela teria para reduzir a exposição de caixa não vai mais existir (ao menos por enquanto).
O recado claro é: apenas compre imóveis com um bom planejamento. Verifique antes sua renda, avalie a possibilidade de desemprego e seu capital de emergência, e tenha certeza de que aquele imóvel será importante para você quando estiver pronto (o que leva de 2 a 3 anos).
Essa decisão reduz o risco do empreendimento, e ainda pode gerar um maior interesse dos bancos financiadores, fomentando a retomada da construção civil! É bom para todos. No entanto, a meu ver, o principal ponto causa um choque absurdo: artigo 43-A.
Leia abaixo:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”
Ou seja, desde que esteja escrito nas letras miúdas no meio das 45 páginas de contrato, que a empresa pode atrasar em até 6 meses, ela não pode ser responsabilizada.
E isso é ridículo. Quando se compra um imóvel e sua entrega atrasa em 6 meses, o comprador ficou 6 meses a mais pagando aluguel ou morando distante, adiando o sonho da casa própria ou do casamento, e assim por diante.
Além disso, durante esse período, o valor do imóvel continua sendo corrigido pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil, aumentando o valor final a ser pago ou financiado pelo comprador.
Então o planejamento publicado pelas empresas é falso, sabemos disso e concordamos? Então o consumidor, quando falhar, será penalizado, mas a empresa não?
A legislação brasileira costuma ter o hábito de proteger as partes buscando um contrato isonômico (em contratos privados, claro), mas não desta vez!
Pessoas esclarecidas poderão se proteger, exigindo a retirada desta cláusula em contrato, ou se antever, avaliando as consequências de esperar mais 6 meses para receber o imóvel…. Mas a grande maioria das pessoas não fará isso, pois não entende as armadilhas do mercado!
Quer ler a nova lei na íntegra? Acesse o link:
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* Daniel Paglia é Engenheiro civil e Especialista em Logística e Gestão da Cadeia de Suprimentos pela Universidade Estadual de Campinas (UNICAMP); têm Formação executiva em Gestão de Negócios pelo Instituto de Desenvolvimento para Gestão (INDEG – Lisboa, Portugal); Pós em Economia pela Fundação Getúlio Vargas (FGV); Perícia de Orçamentos pelo Ministério Público Federal (MPF) e pelo Tribunal de Contas da União (TCU).
