A nova lei do distrato de imóveis e a incompetência do mercado

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A nova lei do distrato (LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018), publicada no final de 2018, foi um alívio para alguns setores do mercado, mas traz apreensão para outras. O motivo é que, mais uma vez, criamos uma lei para proteger a incompetência das partes.

Entenda porquê.

As principais mudanças estão em dois âmbitos:
No primeiro caso, temos que entender que o Brasil tem umas das mais altas taxas de distrato do mundo. Ou seja, muitas pessoas compram imóveis nas plantas e depois desistem, ou não conseguem pagar.

Isso tem a ver com algumas possibilidades:

– Mudança de objetivo
– Perda de renda / trabalho
– Desorganização da vida pessoal (o que leva a não ter dinheiro)
– Falta de renda ou nome sujo para obter financiamento ao final da obra
Em qualquer destes dos pontos, não é problema da incorporadora assumir o ônus. E justamente por este motivo a multa é tão pesada. Temos que entender que a construção de imóveis é lenta e cara, e sua revenda ou transferência a outra pessoa é um processo demorado e caro. Além disso, gera impacto direto nas contas da incorporadora, porque parte da renda que ela teria para reduzir a exposição de caixa não vai mais existir (ao menos por enquanto).

 

O recado claro é: apenas compre imóveis com um bom planejamento. Verifique antes sua renda, avalie a possibilidade de desemprego e seu capital de emergência, e tenha certeza de que aquele imóvel será importante para você quando estiver pronto (o que leva de 2 a 3 anos).
Essa decisão reduz o risco do empreendimento, e ainda pode gerar um maior interesse dos bancos financiadores, fomentando a retomada da construção civil! É bom para todos. No entanto, a meu ver, o principal ponto causa um choque absurdo: artigo 43-A.
Leia abaixo:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”

 

Ou seja, desde que esteja escrito nas letras miúdas no meio das 45 páginas de contrato, que a empresa pode atrasar em até 6 meses, ela não pode ser responsabilizada.
E isso é ridículo. Quando se compra um imóvel e sua entrega atrasa em 6 meses, o comprador ficou 6 meses a mais pagando aluguel ou morando distante, adiando o sonho da casa própria ou do casamento, e assim por diante.
Além disso, durante esse período, o valor do imóvel continua sendo corrigido pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil, aumentando o valor final a ser pago ou financiado pelo comprador.
Então o planejamento publicado pelas empresas é falso, sabemos disso e concordamos? Então o consumidor, quando falhar, será penalizado, mas a empresa não?
A legislação brasileira costuma ter o hábito de proteger as partes buscando um contrato isonômico (em contratos privados, claro), mas não desta vez!
Pessoas esclarecidas poderão se proteger, exigindo a retirada desta cláusula em contrato, ou se antever, avaliando as consequências de esperar mais 6 meses para receber o imóvel…. Mas a grande maioria das pessoas não fará isso, pois não entende as armadilhas do mercado!
Quer ler a nova lei na íntegra? Acesse o link:
https://www.in.gov.br/materia/-/asset_publisher/Kujrw0TZC2Mb/content/id/57221851/do1-2018-12-28-lei-n-13-786-de-27-de-dezembro-de-2018-57221602
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* Daniel Paglia é Engenheiro civil e Especialista em Logística e Gestão da Cadeia de Suprimentos pela Universidade Estadual de Campinas (UNICAMP); têm Formação executiva em Gestão de Negócios pelo Instituto de Desenvolvimento para Gestão (INDEG – Lisboa, Portugal); Pós em Economia pela Fundação Getúlio Vargas (FGV); Perícia de Orçamentos pelo Ministério Público Federal (MPF) e pelo Tribunal de Contas da União (TCU).

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Por Daniel Paglia

Engenheiro civil e Especialista em Logística e Gestão da Cadeia de Suprimentos pela Universidade Estadual de Campinas (UNICAMP); Formação executiva em Gestão de Negócios pelo Instituto de Desenvolvimento para Gestão (INDEG – Lisboa, Portugal); Pós em Economia pela Fundação Getúlio Vargas (FGV); Perícia de Orçamentos pelo Ministério Público Federal (MPF) e pelo Tribunal de Contas da União (TCU).

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Elaboração de Contratos Privados

A Elaboração de Contratos Privados é o serviço de redação e criação de acordos legais entre duas ou mais partes privadas. Esse serviço envolve a definição clara dos direitos, responsabilidades e obrigações de cada parte, bem como os termos e condições do acordo, visando proteger os interesses das partes envolvidas e estabelecer uma base sólida para relações comerciais ou pessoais.

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Matriz de Risco

Matriz de Risco é uma ferramenta utilizada para identificar, avaliar e priorizar os riscos potenciais em um projeto, processo ou operação. Ela organiza os riscos em uma estrutura que considera sua probabilidade de ocorrência e impacto, permitindo uma melhor compreensão dos possíveis desafios e ajudando na tomada de decisões para mitigar ou gerenciar esses riscos de forma eficaz.

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Aditivos Contratuais

Os Aditivos Contratuais são documentos utilizados para modificar ou complementar cláusulas de um contrato já estabelecido entre duas partes. Essas modificações podem abranger aspectos como prazos, valores, escopos de trabalho, entre outros. Os aditivos são importantes para atualizar o contrato conforme novas necessidades ou circunstâncias que surgem ao longo da vigência do acordo, garantindo a flexibilidade e a adequação às condições reais do negócio.

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Mediação de Pleitos

Envolve a atuação de um mediador imparcial para facilitar a resolução de disputas ou pleitos entre partes envolvidas em um contrato, acordo ou litígio. O mediador trabalha para facilitar a comunicação, identificar interesses comuns e encontrar soluções mutuamente aceitáveis para as partes, buscando evitar litígios prolongados e custosos. O objetivo é chegar a um acordo satisfatório para ambas as partes, promovendo a resolução pacífica e eficiente de conflitos.

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Defesa Contra Impugnação

Envolve a representação e o apoio a indivíduos ou empresas que estão sendo contestados ou impugnados por terceiros em processos administrativos, judiciais ou regulatórios. Isso pode incluir a preparação de argumentos jurídicos sólidos, apresentação de evidências e recursos para contestar as impugnações, visando defender os direitos e interesses do cliente. O objetivo é responder de forma eficaz às objeções levantadas e proteger os direitos do cliente durante o processo de impugnação.

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Cobrança por Atraso de Pagamento

É muito comum que contratantes atrasem pagamentos de obras e serviços, isso acontece por falta de orçamento, planejamento ou até mesmo má-fé. No entanto, as leis são claras quanto à obrigatoriedade de se realizar o pagamento. Além de cobrar correção monetária sobre o atraso.
Como Resolver? entramos com um pleito na esfera administrativa o qual irá cobrar os valores a serem pagos, incluindo correção monetária e até mesmo juros de poupança. Conhecendo as Leis que regem o Direito Administrativo, a Constituição e as decisões dos Tribunais e da Justiça, a B&P Valor já conseguiu receber inúmeros pagamentos retidos de seus clientes, seja na esfera Administrativa ou Judicial.

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Defesas contra Multas e Sanções

Multas, advertências, rescisão e outros tipos de sanções são previstos em qualquer contrato público. No entanto, os órgãos muitas vezes aplicam essas penalidades sem cumprir a legislação suprema, a Constituição Federal e os Órgãos de Controle, como TCU e MPs. As multas e penalidades, que tanto prejudicam o seu negócio, podem ser mitigadas através de boas defesas técnicas e jurídicas.

A B&P Valor, especialista em gestão de contratos públicos, conhece em detalhes as Leis que regem estes contratos, e já está bastante acostumada a atuar defendendo seus clientes, ainda na esfera Administrativa, de penalidades indevidas ou que não sejam razoáveis. Existem as possibilidades de: Anular a penalidade pelo não cumprimento do rito, Anular por falta de mérito, Redução do % de multa pelo princípio da razoabilidade e proporcionalidade em atendimento aos Princípios Da Legalidade, da Ampla Defesa e Contraditório, do Julgamento Objetivo e de outros mais, conseguimos cuidar do seu contrato e melhorar seu resultado.

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Repactuação e Reajuste

Durante a contratação de um serviço continuado (manutenção, reforma, mão-de-obra, portaria, segurança, etc) o licitante determina possíveis renovações a cada 12 meses, mediante um índice proposto.
Porém, como vimos nos últimos anos, os índices não refletem a inflação real daqueles custos.

A cada renovação abre-se uma janela de negociação, na qual as partes podem apresentar seus pontos, e a Lei protege o aumento de preços e valores, tanto de mão-de-obra quanto de insumos e serviços, desde que seja cumprido o rito correto, tanto tecnicamente, quanto juridicamente.

Existem algumas soluções importantes que podem aumentar o resultado dos contratos: Reequilíbrio de Contratos, Repactuação da Mão de Obra, Repactuação dos Materiais e Equipamentos, Troca do Indexador de Reajuste. A B&P Valor orientando nas melhores condições para o contrato.

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Reequilíbrio Econômico-Financeiro

O Reequilíbrio Econômico Financeiro é uma medida legal que visa restaurar o equilíbrio financeiro de um contrato, especialmente em situações onde os custos para uma das partes se tornaram excessivos devido a mudanças na economia ou outras circunstâncias imprevistas. Este mecanismo é frequentemente utilizado em contratos de longo prazo, para proteger as partes contra perdas financeiras significativas decorrentes de mudanças no mercado ou alterações nas condições contratuais.

O processo de reequilíbrio econômico financeiro é complexo e requer uma análise detalhada do contrato.

A B&P Valor especialista em direito contratual e empresarial, tem ampla experiência em representar nossos clientes em processos de reequilíbrio econômico financeiro e estamos prontos para ajudá-los a proteger seus interesses em situações desafiadoras.

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Treinamento Prático das Leis – 14.133 / 13.303

O Treinamento Prático das Leis 14.133/13.303 é voltado para capacitar profissionais e organizações sobre as legislações relacionadas a licitações e contratos administrativos (Lei 14.133) e sobre as normas de governança, licitações e contratos das empresas estatais (Lei 13.303). Ele oferece uma abordagem prática para compreender e aplicar essas leis em processos de aquisição e contratação, visando o cumprimento legal e a eficiência nas operações.

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